声明：本文内容均引用权威资料结合个人观点进行撰写，文末已标注文献来源，请知悉。
在全国二手房营销中心人山人海的同时，二手房交易中心也早已被排队网签的人挤成了菜市场一般。中介销售在社媒上不知真假地抱怨，称二手房看客实在太多，每天几乎腿都要走断了。
但对于房东们而言，2025年绝非是二手房旺年。虽然无法预测今年的经济形势是否会好转，但自己的房子如果再不降价，可真就要砸在手里了。根据全国数据统计来看，房东们的直觉无疑是极其敏锐的。
截止今年5月31日，全国二手房的总挂牌量已经达到753万套！自去年以来，全国多城的二手房增量势头不减，在供需几近失衡的背景下，二手房或将迎来史上最为残酷的价格挑战。
全国二手房现状
前两天，中国房地产指数百城价格报告出炉了。从今年5月份全国前一百座城市的二手房价变化图能看到，前一百城市的二手房均价目前是每平方米1.37万元，同比下跌7.24%。一线城市的二手房同比跌幅为4.61%，二线城市跌幅为7.93%，三四线的部分代表城市跌幅则为7.57%。
而这还是全国百城的平均数据，若是从个别城市进行剖析，其跌幅恐怕只会更加触目惊心。比如武汉同比跌幅高达9.8%，南京高达9.45%，但无论是一线、二线还是三四线，二手房目前的行情用四个字就能形容，那就是“跌无止境”。
就库存增量来说，目前全国范围内的二手房供应和需求量出现了明显扭转。过去二手房市场整体处于相当稳健的不愁卖阶段，但现在却纷纷陷入滞销，从卖方市场变为了买方市场。
截止今年初，重庆的二手房挂牌量上升到30万套。要知道2023年重庆的常住人口可是减少了足足20万，这一增一减之下，30万套二手房的需求究竟在哪里？又该由谁来解决呢？更何况这还只是二手房储量，并不包含新房。
除了重庆外，我国沈阳二手房的挂牌销售量达20万套以上、天津二手房库存量超19.5万套、苏州为17.3万套、杭州也接近16万套。二手房本就交易周期漫长，如今挂牌量也在持续增加，房价下调也成了必然结果。
今年1月，济南二手房价格迎来21连跌，同比下降9.9%。广大购房者一致认为：无论未来房价涨还是跌，总要买套房子住。也不求出手就能买到冰点低价，但价格至少要比去年底。
这或许正是如今二手房市场热度火爆，但销量惨淡的原因，持观望态度的房客实在太多了。济南龙湖春江郦城，作为曾经的雪山片区天花板，早在2023年的成交均价还高达1.5万，但去年就跌到了1.2万，如今更是低于1.1万每平。
长岭山片区的万科金域华府，2023年春每平方米能卖出2万以上，现在卖到1.5万就谢天谢地了。唐冶片区的鲁能泰山7号一区，2023年报价每平1.4万，购房者丝毫不带还嘴，如今哪怕再好的格局，挂牌价也不敢超出1.1万以上。
对于广大房东来说，奋斗一生也就这么一套房子，短短两年间就跌了50来万，等同于自己近五年的积蓄。但回过头来看，这一切失误，也不过源自于自己的房子晚卖了两年。
济南的二手房行情不过是全国各地的一处缩影，即便是首都北京，如今的二手房也不是那么好卖的。今年3月，邓先生将自己北京朝阳区百子湾的一套房子，报价800万挂在了各地产的中介机构平台。
原本以为百子湾临近地铁，周边有大型购物广场，报价每平米只需8万能迅速出售。但没想到一连三个月内，邓先生的房子几乎无人问津。于是他又将报价下调到760万，目前已然在苦苦等待购房者的问询。
百子湾某房产中介对此直言道：现在的二手房挂牌量一直在增加，你不主动降个大几十万，再好的地段连问都没人问。没有国家的利好政策刺激，客户们对如今的二手房市场并不多么买账。
因为目前二手房市场已经转变为买方市场，供需失衡之下，购房者掌握了更大议价空间。所以他们普遍认为，未来二手房的价格是没有上涨空间的，只要耐住性子等，只会越来越便宜。
张先生最近打算在上海浦东买一套房子，他年初时看了一套53平米的两居室，当时中介报价450万元，结果最近去看又降了30万。
而据他本人透露，去年六七月份他的朋友曾花523万买了一套小区同户型，如此算下来相当于该小区的二手房，在短短一年之内下跌了足足100万元。如此恐怖的市场行情，让张先生迟迟难以下定决心。
中国房地产行情
二手房行情暴跌的原因有很多，四代住宅的推出能提供更宽敞的套内面积。同样110平方米的建面，四代住宅的套内面积能达到154平米，但三代二手住宅却只有80平米，换算下来的价格差距甚至不足30%。
如今四代住宅项目在广州集中上市，其价格有的比周边全新二手房还要便宜。产品的代际碾压，让二手房的性价比优势消散无踪。
再比如政策，以一个实际成交价7000的二手房为例，如果相关单位的过户指导单价为1万，那么即便其成交价不满一万，单位却依然要按照1万的标准去收取1%的个税。如果成交价超过了指导价，那么银行给二手房的评估价会直接打7折，等同于小业主们亏掉30%。
总得来说，如今的二手房市场，一二线城市还是全国韧性最强的市场。短期内虽然略有调整波动，但长期来看，其市场前景依然很值得投资。对于三四线城市来说，目前最大的问题就是接盘能力不足，需求不够，所以未来几年间二手房市场还需要经历一些调整。
其实在2015~2021年间，许多城市的二手房市场价格是出现了不合理暴涨的，一些地区房价甚至翻了两倍多。如今的市场行情与其说是失衡下跌，倒不如说是回归正常。
接下来讨论下新房价格的未来趋势，众所周知自1998年国家实行住房市场化改革开始，市场房价便一路飞涨，在短短20年内翻了不止4倍有余。其背后因素可归纳为四点，城市化扩张、旧城改造、住房质量变化以及人均住房面积的提升，最终助力了房地产的高速增长。
但近两年来，全国部分地区的新房价格又出现了回落，人们对房地产市场的关注点转移到了“何时见底”。之前美国高盛曾结合中美日房价走势图预测道，中国房价如果参考美国，只需要3年就能见底，从2021年第三季度的最高点，道2027年触底下跌40%。但如果参考日本，则至少要17年。
关于房价变化，我们可以参考一些专业人士的判断。中国民生银行创业董事冯仑预测道：”中国房价将会经历长期下降，2024上半年中国新住宅的交易额为3万亿，全年预计达到7万亿。但如果房价处于稳定状态的话，这个数字应该不超过4万亿元。
当下全国房价平均下降15%，极端地区降幅可达50%。如果全国房价平均降幅为30%左右，房地产市场届时可能会触底，然后慢慢回温。但后续市场行情究竟如何，还要取决于社会经济的增长情况。